Alquiler, obra nueva, senior dwelling, coliving, residencias de estudiantes… «Casi todas las opciones del dwelling tienen una demanda altísima». Alejandro Aguirre, CEO de Brains Actual Property, explica que la tendencia macroeconómica será muy favorable para el dwelling muy a largo plazo: «es una demanda que está aquí hoy, pero estará mañana y dentro de 10 y 20 años».
Actualmente, el mercado está viendo «cómo se posicionan los inversores para poder captar esa tendencia». Ante la oportunidad, «todos están intentando ojear, a ver qué pueden captar», según Aguirre. Lo que más incertidumbre puede generar es, en su opinión, entender «por dónde van los tiros».
¿Hasta qué punto el dwelling sigue siendo un «valor refugio» para los inversores?
La apuesta por el dwelling ha ido limándose con el tiempo: con una clara tendencia macro en positivo, Aguirre explica que la especialización es la clave de la precise inversión. Antes, los proyectos en el segmento inmobiliario por excelencia se limitaban a «construir edificios y vender pisos»; ahora, el mercado se caracteriza por la diversificación de tipologías y la dinámica concreta de algunos gamers muy específicos para cada uno de estos asset class.
¿Tendencias generales? «Desde Estados Unidos, tenemos una fuerte migración de población envejecida que está mudándose al sur, a Florida». Algo comparable ocurre en Europa, señala Aguirre: «estamos viendo un montón de gente de países del norte que están viniendo a España». Disfrutar de la jubilación, teletrabajar desde la costa o ganar en calidad de vida son las razones de peso más habituales.
Por el otro extremo, continúa Aguirre, nos encontramos con gente joven que quiere vivir en las grandes ciudades. «Las ciudades de España antes eran un poco de segunda o tercera liga, pero ahora Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia (y otras tantas) están compitiendo tú-a-tú con grandes capitales europeas, como París, Copenaghe, Roma o Berlín». Una demanda que ya está llegando: «hay que buscar soluciones» de acuerdo, también, al poder adquisitivo de este público más joven, advierte el experto.
¿Cómo avanzará el mercado residencial en los próximos años?
La innovación marcará el rumbo del sector, según Aguirre. «La regulación y los temas urbanísticos van muy lentos, pero la parte privada va muy rápida». El sector privado capta estas demandas y necesidades -ya muy establecidas en otros países- y está buscando las soluciones aquí, en España, explica el CEO de Brains Actual Property.
«Pensamos que estamos reinventando la rueda con colivings, espacios flexibles, and so forth., pero todas estas cosas existen desde hace mucho tiempo». Antes no se veía la necesidad, pero estas nuevas empresas especializadas ya han cambiado el enfoque al crear un producto específico para una persona específica.
En este punto, el profesional señala las ventajas que puede tener encontrar suelos que permitan estas actividades en sitios más razonables o la rehabilitación de edificios en los centros de las ciudades, en definitiva, «oportunidades que ayuden a rejuvenecer a nuestras ciudades».
Temporada 2023-2024: ¿qué matters regirán el actual property?
Para la temporada 2023-2024, Aguirre de Cárcer cree que los grandes temas serán la falta de suelo y los productos alternativos. Los inversores volverán al desarrollo de suelo -que tanto asustó en el anterior ciclo-: «ahora empieza a haber retornos interesantes y riesgos más o menos controlados«, por lo que puede ser interesante.
Por su parte, el dwelling alternativo dará lugar a nuevas soluciones. Aguirre destaca «la concept de poder usar un suelo terciario para satisfacer la enorme demanda de gente joven que quiere vivir en las ciudades». Esta demanda va ligada a unas condiciones de vida distintas: «quieren servicios, quieren gimnasios, quieren espacios comunes, quieren salas de trabajo, quieren comunidad»; todo, productos que «tienen que crearse, porque a día de hoy no existen», matiza el experto.
El papel de la administración pública
¿Cambiará la visión de la administración pública ante estos nuevos formatos? Según la localidad, varía mucho, asegura Aguirre. «Todos tienen que hacer algo, y lo están haciendo en muchas ciudades». De hecho, la directriz llega por directiva europea: en Bruselas empieza a cobrar importancia el impacto del propio edificio más que su edificabilidad. Hasta se pueden barajar «opciones de permitir mayor edificabilidad si se mejoran las condiciones de sostenibilidad de un edificio», añade el directivo.
Respecto a la transformación, Aguirre opina que «a nadie le interesa» que queden activos «abandonados» en barrios de uso industrial, comercial u oficinas, o incluso en el centro de las ciudades. Se trata nuevamente de «poder dar solución a esa demanda». Al fin y al cabo, quienes invierten en el actual property español también son votantes, así que «va a tener que pasar en algún momento, irá lento, pero mientras tanto el sector privado busca esas soluciones». A día de hoy, lo único que tenemos es suelo terciario, recuerda Aguirre.
Colaboración público-privada, «por supuesto, sí». Aunque lo complicado son los plazos, cuando un proyecto se lanza y hay voluntad por ambas partes, es cuando se consigue «transformar ciudad«. En el caso de Barcelona, por ejemplo, un caso sería el 22@ o el plan del proyecto olímpico, que incluso hizo crecer la ciudad.
